不動産取得税の税率はいくらかかる？不動産取得税の計算方法や減税について

今回は、家やマンションを購入する際に必ず目にする不動産取得税について紹介します。不動産取得税の税率から不動産取得税の計算方法についても合わせて紹介します。

そもそも不動産取得税とは？

不動産取得税とは、土地や家屋といった不動産を取得した場合に納める税金です。不動産取得税は、取得した不動産が所在する都道府県が課税する地方税にあたります。

どのようなケースで不動産取得税がかかるの？

前項で、土地や家屋といった不動産を取得した際に発生する税金が不動産取得税だと説明しましたが、不動産の取得は決して不動産を購入した場合だけに限りません。不動産の売買による取得だけではなく、交換や贈与により無償で取得した場合にも課税の対象になるのです。また、自己所有している土地に住宅を新築した場合や、建物の増改築をした場合、その増築部分についても、不動産取得税の課税の対象となります。

新築家屋の場合の不動産取得税の納税義務者について

新築で建てられた家屋が６ヵ月を経過しても使用又は譲渡が行われない場合には、６ヵ月を経過した日に家屋の取得がなされたものとみなされ、当該家屋の所有者が納税義務者となります。しかし、宅建業者が新築した住宅用家屋については、新築後１年を経過しても使用又は譲渡が行われない場合には、１年を経過した日に宅建業者が取得したものとみなされ、売主である宅建業者が不動産取得税の納税義務者となる特例があります。

また、宅建業者が販売目的で、新築住宅ではなく中古住宅を取得した場合は、取得者である宅建業者が不動産取得税の納税義務者となります。余談になりますが、不動産取得税に登記の有無は関係なく、不動産の取得の事実があれば課税の対象となります。

不動産取得でも課税対象にならないケース

ここでは不動産を取得した際であっても、課税対象にならない3つのケースを紹介します。

1. 相続や包括遺贈によって不動産を取得した場合
2. 共有物の分割(持分の割合を超えないものに限る)によって不動産を取得した場合
3. 法人の合併によって不動産を取得することになった場合

※特定遺贈によって不動産を取得した受遺者が相続人である場合、包括遺贈と同じくに不動産取得税は非課税となりますが、特定遺贈の受遺者が相続人以外である場合、不動産取得税が課税されます。

不動産所得税の徴収・納付方法

不動産取得税の徴収は、普通徴収と呼ばれる方法で行われます。普通徴収とは、国や地方公共団体などの公的機関から納付通知書を送付された「納税義務者」が納付する徴収方法です。不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。

不動産取得税の課税標準

不動産取得における課税標準とは、税額を計算する際の基準となる金額を指します。
課税標準は、市町村に備え付けられている固定資産課税台帳という帳簿に価格として記載されています。課税標準は、千円単位未満は切り捨てで、固定資産課税台帳の登録価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて決められています。

※固定資産課税台帳の閲覧や、台帳記載事項の証明書交付請求は、不動産の所有者すなわち納税義務者だけでなく、土地・家屋の賃借権者等も可能です。

不動産所得税の免税

一般的に不動産の取得時に課される不動産所得税ですが、下記の場合には不動産取得税は課税されません。

1. 取得した土地の価格が10万円未満の場合
2. 新築した家屋の価格または増築もしくは改築したときの価格が23万円未満の場合
3. 売買・交換・贈与などにより取得した家屋の価格が12万円未満の場合 

※課税逃れを防ぐために、土地を取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合、家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合は、合算する必要があります。

不動産取得税の税率

ここでは、不動産取得時にかかる税率についてお話しします。

不動産取得税の税率は、以下の表の通りです。
不動産の価格は、固定資産税評価額であり、実際の取得価格や建築費ではありません。

※宅地については、固定資産税評価額の2分の1とする特例があります。
※固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋・償却資産の評価額で、固定資産税課税の基礎となる価格です。
※原則であれば、住宅、住宅以外の家屋、土地ともに4%です。

不動産取得税の課税標準の特例

不動産の取得のうち、宅地と居住の用に供する建物については、一定の要件を満たしている場合、課税標準から一定の金額を控除するという特例を受けることができます。

1. 住宅の場合

住宅の場合は、新築住宅か中古住宅かで、特例の内容も特例を受けるための一定の要件も異なります。

新築住宅の場合

新築住宅の場合、特例の内容は課税標準額から1,200万円を控除されます。
さらに、その住宅が認定長期優良住宅である場合は、1,300万円が控除されます。
そして、この特例を受けるための一定の要件とは、床面積が50m2以上、240m2以下であることです。また、一戸建て以外の貸家の場合は、床面積が40m2以上、240m2以下であれば、要件をクリアします。

新築住宅の場合は、所有者が居住せずに賃貸した場合、あるいは親族に住まわせた場合でも、特例を受けることができます。また、新築住宅の特例は所有者が法人である場合も受けることができます。

中古住宅の場合

中古住宅の場合、特例の内容は課税標準額から築年数によって最高1,200万円を上限として控除されます。築年数が古いほど控除の額は少なくなります。

この特例を受けるための一定の要件は、次の3つをすべて満たすことです。

1. 所有者自らが居住するために取得した住宅であること
2. 床面積が50m2以上、240m2以下であること
3. 昭和57年1月1日以後に新築されたものであること、または一定の耐震基準に適合することが証明されたものであること

新築住宅の場合と比べると、所有者自らが居住するものでなければならない点、そして、一定の耐震基準に適合するものである点が相違点です。さらに、中古住宅の場合は、新築住宅の場合と違い、所有者が法人である場合は適用を受けることができません。

※既存住宅で平成９年４月以降に新築されたものは、課税標準額から1,200万円控除されます。

2. 宅地の場合

不動産取得税の税率について、宅地の場合の特例は、課税標準額の2分の1となります。また、特定の住宅用の土地については、課税標準額の2分の1となる特例の他に、さらに税額が軽減される制度もあります。

おわりに

ここまで、家やマンションを購入する際に必ず目にする不動産取得税について解説してきましたがいかがでしたか？

この記事が少しでも皆さんの役になっていると幸いです。